Konut yatırım aracı olmaktan çıkarılmadıkça kira krizi bitmez!

Değerli Kardeşlerim,

Geçtiğimiz günlerde Akbil mucidi ve BELBİM’in kurucusu, kıymetli abimiz Ahmet Kazokoğlu’nun ortak WhatsApp grubumuzdaki paylaşımı, adeta yaramıza parmak bastı. Paylaşımında özetle; “konut üretimini artırmak, maliyeti düşürmek ve boş duran konutları vergilendirmek gerekir” deniyordu. Bu paylaşım üzerine, konut ve kira meselesinden muzdarip biri olarak kendi düşüncelerimi daha geniş bir platformda paylaşma ihtiyacı hissettim.

Ve altını çizerek net bir şekilde söylüyorum: Konut meselesini çözmenin temel yolu, konutu bir yatırım aracı olmaktan çıkarmaktır! Ev, borsa hissesi, döviz veya altın gibi birikim aracı hâline geldiğinde, toplumun geniş kesimleri için barınma krizi kaçınılmaz olur.

Avrupa ile Aramızdaki Uçurum

Almanya, Fransa, Hollanda, Belçika, İtalya… Avrupa’nın merkezinde yaşayan asgari ücretli bir işçi, maaşının yalnızca %35–55’ini kiraya ayırır. Kazancının yaklaşık yarısı cebinde kalır; gıdasını, ulaşımını, eğitimini, tatilini rahatlıkla karşılayabilir.

Türkiye’de ise tablo ne yazık ki çok daha vahimdir: İstanbul’un merkezinde yaşayan bir asgari ücretli, maaşının %90–110’unu kiraya vermek zorundadır. Çoğu zaman maaş kirayı dahi karşılamaz; elektrik, su ve gıda gibi temel giderler için borçlanmak kaçınılmaz hale gelir. Üstelik yıllık kira artışları enflasyonun çok üzerinde, %50–70’lere varan zamlarla gerçekleşmekte, bu da aileleri çaresizliğe itmektedir.

Bu farkı bizzat yaşayan biriyim: 2009 yılında Almanya’dan Türkiye’ye taşındığımızda, aylık gelirimin üçte biri bile kiraya gitmiyordu. Bugün aynı gelir seviyesinde olmama rağmen, maaşımın %60’ı doğrudan kiraya gidiyor. Bu sadece benim hikâyem değil; yüzbinlerce ailenin ortak gerçeğidir.

Teşekkür ve Takdir

Burada hakkı teslim etmeliyiz: 6 Şubat depremlerinden sonra Cumhurbaşkanımızın liderliğinde devletin ve hükümetin yürüttüğü konut yatırımları gerçekten takdire şayandır. Daha bir yıl dolmadan depremzedelere peyder pey anahtar teslim konutların ulaştırılması, TOKİ’nin sosyal konut projeleriyle milyonlarca vatandaşa umut olması çok kıymetlidir.

Elbette şunu da biliyoruz: Türkiye, önceki hükümetlerin yanlış, adaletsiz ve eksik yönetim anlayışları yüzünden büyük sorunlar biriktirdi. Bu sorunların 20 yılda tamamen çözülemeyeceğinin farkındayız. Avrupa konut, yol ve sanayi meselelerini 50–60 yıl önce çözerken, biz o yıllarda ülke olarak bambaşka meselelerle uğraşıyorduk. Bugün çok yol alındı; fakat yapılması gereken daha çok iş var.

Buradaki amacımız eleştirmek değil; yükü paylaşmak, doğru adımların daha hızlı ve kararlı atılmasına destek olmaktır.

Sorun Stok Değil, Kullanım ve Spekülasyon

Yeni konut üretmek elbette önemlidir ve bu konuda ciddi bir gayret vardır. Ancak sorun yalnızca yeni ev yapmak değildir; mevcut konut stokunun etkin kullanılmaması büyük bir problemdir. Binlerce daire boş tutulmakta, bu da piyasada yapay bir arz açığı yaratarak kiraları şişirmektedir.

1993 yılında Köln’de yaşanan tecrübe bu noktada çok öğreticidir: Şehirde ciddi bir konut sıkıntısı ortaya çıkınca Belediye, ikinci daireden sonra boş tutulan her konutun emlak vergisini ciddi oranda artıracağını ilan etti. Kısa süre içinde 30–40 bin daire bir anda piyasaya arz edildi ve kriz büyük ölçüde çözüldü. Benzer bir düzenleme Türkiye’de de hayata geçirilirse, atıl bekleyen dairelerin hızla kiraya kazandırılacağı ve kira fiyatlarının ciddi şekilde düşeceği açıktır.

Bir diğer sorun da ön satış spekülasyonudur. Emlak Konut gibi vizyoner projeler tanıtılır tanıtılmaz, ülkenin dört bir yanından sermaye sahipleri araya tanıdıklarını koyarak topluca daire satın alıyor. Adana’dan, Elazığ’dan, Erzincan’dan telefonlar açılıyor; bir günde üçer beşer daireler kapatılıyor. Bu durum, o şehirde yaşayan yerel halkın konuta erişimini zorlaştırıyor ve fiyatları haksız yere yukarı çekiyor. Soruyoruz: İstanbul’da bir kişinin beş daire stoklamasına gerçekten ihtiyaç var mı? Bu, kesinlikle doğru bir yol değildir.

Dengeli ve Kararlı Politikalar Şart

Konut piyasasında hem boş daireleri kiraya kazandıracak hem de spekülatif alımları engelleyecek dengeli bir sistem kurulmalıdır:

Caydırıcı Boş Konut Vergisi: Kullanılmayan konutları hızla piyasaya sürecek bir vergilendirme modeli uygulanmalı.

Ön Satışlara Kota ve Sınırlama: Spekülatif alımlar engellenmeli, yerel halkın konut erişim önceliği sağlanmalı.

Teşvik Edici Düzenlemeler: Yatırım için alınan dairelerin kiraya verilmesi cazip kılınmalı, cezalandırıcı değil teşvik edici mekanizmalar devreye sokulmalı.

Çözüm Para Değil, Sistemdir!

Kira krizini yalnızca para basarak veya geçici zamlarla çözmek mümkün değildir. Adil ve sürdürülebilir bir konut politikasına ihtiyaç vardır:

Güçlü Sosyal Konut Atağı: Devletin bu alandaki hamleleri artırılmalı, özellikle kiralık sosyal konut modeli yaygınlaştırılmalı.

Uzun Vadeli Planlama: Kentsel dönüşüm sadece gelir amacıyla değil, sosyal dengeyi ve barınma hakkını gözeterek yapılmalı.

Kira Piyasası Şeffaflığı: Bölgesel kira ortalamaları ve sözleşme denetimleri dijital sistemlerle anlık izlenmeli.

Son Söz

Ev, insanın kalesidir. Kale yıkılırsa aile dağılır, umut söner, toplum çürür. Biz millet olarak çok daha iyisini hak ediyoruz. Hükümetin bugüne kadar yaptığı yatırımlar çok kıymetlidir; fakat şimdi daha cesur, daha kapsamlı adımlarla boş ev stokunu piyasaya sürme, ön satış spekülasyonlarını önleme ve kiraları dengeleme zamanıdır.

Bir kez daha vurguluyorum: Konut meselesini çözmenin yolu, konutu bir yatırım aracı olmaktan çıkarmaktır! Çünkü bugün Türkiye’de asgari ücretlinin maaşının %90–110’u kiraya gidiyor; bu durum toplumsal bünyemize onarılamaz bir zarar veriyor.

Selam ve dualarımla